Glossário do comprador de imóvel: o que cada termo significa e quando ele aparece

Comprar um imóvel envolve palavras que não fazem parte da rotina da maioria das pessoas. Quando colocadas na ordem em que aparecem, elas ficam bem mais simples.

Use este glossário imobiliário como consulta rápida. Para a sua unidade, prevalecem sempre o contrato, os anexos e os procedimentos oficiais da Planik.

Antes de assinar

• Incorporação imobiliária — estrutura usada para desenvolver e vender as futuras unidades de um empreendimento antes de sua conclusão.
• Registro da incorporação — registro feito no Cartório de Imóveis antes da comercialização. É o primeiro requisito de qualquer lançamento, e seu número identifica oficialmente o empreendimento.
• Memorial de incorporação — conjunto de documentos registrados, com informações do terreno, projeto, áreas, especificações e futura convenção de condomínio (veja a etapa 6 do guia de compra da Planik).
• Patrimônio de afetação — regime que, quando adotado, separa os bens e recursos daquele empreendimento do patrimônio geral do incorporador.
• Sociedade do empreendimento — é comum que cada obra tenha a sua própria sociedade, que assina o contrato. Isso confere mais segurança, porque separa o patrimônio daquele empreendimento das demais obras da incorporadora.
• Matrícula do imóvel — ficha jurídica mantida pelo Registro de Imóveis. Mostra proprietário, registros, averbações e garantias registradas.
• Registro e averbação — o registro constitui ou transfere direitos; a averbação atualiza fatos relevantes na matrícula, como a conclusão da obra.
• Hipoteca do financiamento à produção — garantia que pode ser dada ao banco que financia a construção. É procedimento usual do setor e sua baixa está prevista no contrato.
• Planta cotada — desenho técnico com medidas e elementos fixos, como portas, janelas, pilares e prumadas.
• Planta humanizada — representação com móveis e ambientação, usada para facilitar a visualização do espaço.
• Memorial descritivo — documento que informa materiais, equipamentos e padrão de entrega da unidade e das áreas comuns.
• Área privativa — área de uso exclusivo da unidade, medida já com as paredes (veja a etapa 5 do guia de compra da Planik).
• Fração ideal — participação da unidade no terreno e nas partes comuns. Serve de base para o rateio de despesas e para o peso do voto em assembleia.
• Convenção de condomínio — documento que estabelece as regras do edifício. A minuta acompanha o memorial de incorporação e é aprovada na AGI.
• Compromisso de Compra e Venda — contrato que formaliza a compra antes da escritura definitiva. Na Planik, é assinado digitalmente.
• Quadro-resumo — parte inicial do contrato com preço, entrada, corretagem, parcelas, índices, juros e prazos, conforme negociado (veja a etapa 9 do guia de compra da Planik).
• Arrependimento — em compras feitas em estande ou fora da sede da incorporadora, há prazo legal de sete dias para desistir do negócio.

Durante a obra

• Fluxo de pagamento — distribuição do preço entre sinal, parcelas mensais, intermediárias e saldo final, conforme o contrato.
• Sinal — valor pago no ato da compra, em geral dividido em algumas parcelas.
• Saldo devedor — valor que ainda falta pagar, atualizado conforme as regras do contrato. Na entrega, é em geral majoritariamente financiado.
• INCC — índice que acompanha os custos da construção e corrige os valores a vencer até a emissão do Habite-se. É correção monetária, não juro, e é praxe de mercado.
• Boleto bancário — forma pela qual todos os pagamentos à Planik são feitos, com baixa em até três dias úteis. Antes de pagar, confira nome, CNPJ e endereço do beneficiário.
• Extrato Financeiro — relatório do Portal do Cliente com pagamentos, valores atualizados e próximos vencimentos (veja a etapa 7 do guia de compra da Planik).
• Antecipação de parcelas — pagamento antes do vencimento, conforme as condições do contrato e a simulação fornecida.
• Acompanhamento de obra — atualização mensal com fotos e etapas concluídas, publicada no Portal do Cliente e no site (veja a etapa 10 do guia de compra da Planik).
• Opção de planta — escolha entre configurações previamente oferecidas para a unidade, geralmente definida no momento da compra.
• Personalização — programa oferecido em alguns empreendimentos para escolher determinados itens, dentro de prazo e regras específicas.
• Cessão de direitos — forma de revender a unidade durante a obra, com a incorporadora como anuente e, quando houver saldo, análise de crédito do novo comprador.
• Cedente — quem transfere os direitos.
• Cessionário — quem assume os direitos e as obrigações.
• Anuente — quem concorda formalmente com a transferência. Nesse caso, a incorporadora.

Na entrega

• Habite-se — documento municipal que reconhece a conclusão da obra e permite sua ocupação. É também o marco que inicia a contagem das garantias.
• Individualização das matrículas — criação de uma matrícula própria para cada apartamento. É condição para FGTS, consórcio e escritura.
• Parcela de chaves — parcela prevista para a conclusão da obra, quitada com recursos próprios ou por meio de financiamento.
• Repasse — etapa em que um banco passa a financiar o saldo devido à incorporadora. O processo se inicia cerca de seis meses antes da entrega e é finalizado próximo a ela.
• Correspondente bancário — empresa indicada para apoiar a documentação e os trâmites com o banco. Usar ou não é decisão do cliente, que escolhe a instituição.
• Análise de crédito — avaliação feita pela instituição financeira antes de aprovar o financiamento. O ideal é fazer uma já na compra, para dimensionar a faixa de busca.
• CET — Custo Efetivo Total. Reúne juros, tarifas, tributos e seguros, e é a melhor régua para comparar financiamentos (veja a etapa 8 do guia de compra da Planik).
• SFH e SFI — sistemas de financiamento com regras diferentes. Imóveis avaliados até R$ 2.250.000,00 entram no SFH, que permite o uso do FGTS; acima disso, a operação vai para o SFI.
• SAC — sistema em que a amortização do principal é constante e as parcelas tendem a diminuir.
• Price — sistema com prestações financeiras mais uniformes, sujeito às demais atualizações e custos da operação.
• MIP e DFI — seguros do financiamento habitacional: o MIP cobre morte e invalidez do comprador; o DFI, danos ao imóvel. Ambos entram na prestação e no CET.
• FGTS — saldo do Fundo de Garantia, que pode ser usado depois do Habite-se e da individualização das matrículas, desde que atendidas as regras do fundo.
• Consórcio contemplado — carta de crédito já liberada por sorteio ou lance. Uma carta ainda não contemplada não quita o imóvel.
• Alienação fiduciária — garantia usada em operações de crédito e, na Planik, o nome do financiamento direto com a incorporadora, em até 15 anos, sujeito a análise de crédito e formalizado por escritura pública.
• Vistoria técnica — primeira entrada na unidade pronta, para conferir o que foi entregue e registrar itens a corrigir. Sua aprovação é uma das três condições para as chaves (veja a etapa 11 do guia de compra da Planik).
• AGI — Assembleia Geral de Instalação. É a primeira assembleia do prédio e marca a entrega do empreendimento: coloca o condomínio oficialmente em funcionamento, elege representantes e aprova as primeiras despesas.

Das chaves ao registro

• Quitação — pagamento integral do saldo da unidade. É uma das três condições para a entrega das chaves.
• Chaves — representam a entrega da posse e permitem o uso do imóvel.
• Condomínio — rateio das despesas do prédio. Para unidades Planik compradas na planta ou em construção, começa com a entrega do empreendimento.
• IPTU — imposto municipal sobre o imóvel. Para essas mesmas unidades, também começa com a entrega (veja a etapa 12 do guia de compra da Planik).
• Escritura definitiva — instrumento que formaliza a transmissão do imóvel, possível após a individualização das matrículas e a quitação.
• ITBI — imposto municipal devido na transmissão imobiliária. Em São Paulo, a regra geral é de 3% (veja a etapa 2 do guia de compra da Planik).
• Registro do título — ato realizado no Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade para o comprador.
• Manual do Proprietário — documento entregue com as chaves, com plantas, especificações, manutenção e prazos de garantia de cada item.
• Garantias — camadas de cobertura do imóvel novo, com prazos que variam por sistema. A solidez e segurança da obra tem garantia de cinco anos.
• Assistência técnica — canal da construtora responsável por avaliar problemas cobertos pelas garantias aplicáveis.

Checklist da etapa

• Localizei o registro da incorporação e pedi a matrícula do imóvel.
• Verifiquei na matrícula se há patrimônio de afetação averbado.
• Li o quadro-resumo, a planta cotada e o memorial descritivo.
• Entendi como o INCC corrige o contrato durante a obra.
• Acompanho saldo e parcelas no Extrato Financeiro do Portal do Cliente.
• Confiro nome, CNPJ e endereço do beneficiário antes de cada boleto.
• Sei quando FGTS, consórcio e financiamento podem entrar.
• Entendi a sequência Habite-se, vistoria, AGI, quitação e chaves.
• Sei que escritura e registro são atos diferentes.
• Guardei o Manual do Proprietário para manutenção e garantias.