Patrimônio de afetação: o que é e por que ele protege quem compra na planta

Quem compra um imóvel na planta paga durante meses, às vezes anos, por um apartamento que ainda está sendo construído. Por isso, além do projeto e da localização, vale entender como o terreno e o dinheiro daquele empreendimento ficam protegidos até a entrega das chaves.

O patrimônio de afetação é o principal instrumento da lei com essa finalidade.

O que é o patrimônio de afetação

O regime está previsto na Lei 4.591/1964, nos artigos 31-A a 31-F, incluídos pela Lei 10.931/2004. Quando a incorporadora o adota, o terreno, a construção e os demais bens e direitos ligados àquela incorporação passam a formar um patrimônio à parte.

Esse patrimônio tem uma finalidade definida em lei: concluir a obra e entregar as unidades a quem comprou. Na prática, cada empreendimento passa a ter um “cofre” próprio, que não se mistura com o caixa da incorporadora nem com o de outras obras dela.

Cada empreendimento afetado tem seu próprio patrimônio, e ele existe para uma única finalidade: ser concluído e entregue.

Com e sem afetação: o que muda

Por que ele traz mais segurança

As dívidas não se misturam. O patrimônio afetado não se comunica com os demais bens e obrigações da incorporadora, nem com outros empreendimentos dela. Uma dívida de outra obra, ou de outra atividade da empresa, não alcança o seu.

O dinheiro tem destino certo. Os recursos do empreendimento, incluindo as parcelas pagas durante a obra, são usados para pagar as despesas daquela incorporação e movimentados em conta aberta especificamente para isso. Só o que excede o necessário para concluir a obra pode sair do patrimônio afetado.

Garantias só a favor da própria obra. Terreno e construção só podem ser dados em garantia de financiamento cujo valor seja integralmente destinado a construir e entregar aquele empreendimento. É por isso que uma hipoteca ligada ao financiamento da obra, quando aparece na matrícula, não é motivo de alarme por si só.

Proteção em caso de falência. Se a incorporadora falir, os efeitos da falência não atingem o patrimônio afetado. Terreno, obra e créditos do empreendimento ficam fora da massa falida, e a lei prevê um caminho próprio para que os compradores decidam sobre a continuidade da construção.

Mais controle. A incorporadora deve manter os bens de cada empreendimento separados, preservar os recursos necessários à conclusão da obra e manter escrituração contábil completa. Ela também responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio afetado.

A SPE: uma empresa para cada empreendimento

A segunda camada de proteção está na forma como o empreendimento é organizado. É comum que cada obra seja desenvolvida por uma Sociedade de Propósito Específico, a SPE: uma empresa criada exclusivamente para aquele empreendimento, com CNPJ, contabilidade e patrimônio próprios.

Por lei, a empresa não se confunde com seus sócios, e o Código Civil reconhece essa autonomia patrimonial como um instrumento legítimo de separação de riscos. Na prática, isso traz três vantagens para quem compra:

• Riscos isolados. Como cada SPE é uma empresa distinta, as obrigações de um empreendimento não se transferem, em regra, para os outros.
• Clareza sobre com quem você contrata. A SPE é quem assina o seu contrato, e a atividade dela se limita àquela obra.
• Contas fáceis de acompanhar. Receitas, despesas, tributos e certidões ficam concentrados em uma única empresa, o que dá mais transparência à gestão e à análise de bancos e cartórios.

A SPE e o patrimônio de afetação se complementam. A SPE separa o empreendimento em uma empresa própria. A afetação acrescenta a essa separação regras legais específicas, como o destino obrigatório dos recursos e a proteção em caso de falência.

Regimes opcionais, que vale conferir

Nem a SPE nem o patrimônio de afetação são obrigatórios. A adoção da afetação fica a critério da incorporadora. O regime ganhou força no Brasil depois da falência da Encol, em 1999, que deixou milhares de famílias com obras paradas e sem saber o destino do que já tinham pago.

Como não é automático, o comprador deve confirmar se ele existe no empreendimento que está avaliando. A afetação se constitui por averbação na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis. O guia da Planik sobre como escolher a incorporadora mostra onde encontrar a matrícula e o que conferir nela.

Na Planik, cada obra tem sua SPE e seu patrimônio afetado

Todos os empreendimentos da Planik em comercialização e em obras têm sua própria SPE, independente das demais, e são constituídos sob o regime de patrimônio de afetação, com a averbação feita na matrícula de cada um. Qualquer comprador pode conferir o CNPJ da SPE no contrato e a afetação no cartório.

Essa estrutura jurídica se soma a outros dois pilares de segurança da Planik:

• Capital próprio. A Planik trabalha com capital próprio, sem depender de captação no mercado para manter o ritmo de lançamentos, como registrou o Metro Quadrado, do Brazil Journal. Para quem compra na planta, esse é um indicador da capacidade da incorporadora de concluir a obra e entregar.
• Histórico de entregas. Desde 1982, são mais de 4.500 apartamentos entregues e 100% das obras entregues no prazo. O NIK Paulista, por exemplo, teve a entrega para 2024 noticiada pelo Estadão em 2021 e foi entregue no ano previsto. Outras entregas estão em Histórias Planik.

Separação jurídica, solidez financeira e histórico comprovado respondem, cada um à sua maneira, à principal pergunta de quem compra na planta: a obra vai ser entregue como prometido?