Da AGI às chaves: condomínio, IPTU e garantias do imóvel novo

Na entrega de um imóvel novo, primeiro acontece a AGI, a assembleia inicial que marca a entrega do empreendimento e coloca o condomínio oficialmente em funcionamento. Depois vêm as chaves, desde que as demais condições individuais — pagamento do preço e vistoria — também estejam cumpridas.

Esse é também o momento em que começam condomínio e IPTU para unidades Planik compradas na planta ou durante a construção.

O que é a AGI e por que ela vem antes das chaves

AGI significa Assembleia Geral de Instalação. Na prática, é a primeira assembleia do prédio. Ela acontece depois da conclusão da obra e do Habite-se, e marca o momento em que o empreendimento é entregue e o condomínio começa a funcionar.

Na assembleia são eleitos síndico, subsíndico e conselheiros, e aprovadas as primeiras despesas. A partir daí, decisões de operação, manutenção, contratos e prestação de contas passam à administração do condomínio.

Na Planik, a AGI é uma das três condições para a retirada das chaves, ao lado da vistoria técnica aprovada e da quitação integral do saldo.

Depois da AGI, os representantes eleitos participam da vistoria e da entrega das áreas comuns. Se você não puder participar da assembleia, confira na convocação como indicar um representante e peça a ata à administradora.

Quando começam condomínio e IPTU

Pode existir, portanto, um intervalo entre o início das cobranças e a mudança. Inclua essa fase no orçamento da reta final, como orienta a etapa 7 do guia de compra da Planik.

Quem comprou na planta atravessou todo o período de obra sem cota condominial e sem IPTU sobre a unidade — esses custos de ocupação só entram no orçamento com a entrega. Quem compra pronto arca com eles desde a assinatura, como mostra a etapa 2 do guia de compra da Planik.

O IPTU da unidade depende ainda do cadastro municipal e do desdobro do imóvel. Consulte o calendário e os valores na Prefeitura quando o lançamento estiver disponível.

O condomínio passa a ser administrado pelos condôminos

Com síndico, conselho e orçamento aprovados, o condomínio passa a operar de verdade. Assembleias, prestação de contas, seguro, contratos e manutenção deixam de ser assunto da incorporadora e passam à governança condominial.

A partir daí, regras de pagamento, mudança, reforma, entrada de prestadores e uso das áreas comuns seguem a convenção, as deliberações da assembleia e a legislação condominial. Guarde a convenção e acompanhe as atas desde o início.

Em um edifício novo, você começa sem o passado de outro proprietário na sua unidade, mas passa a construir, junto com os demais condôminos, o histórico financeiro e operacional do prédio.

Chaves, escritura e registro são etapas diferentes

As chaves dão posse e permitem usar a unidade. A propriedade é transferida com o registro do título na matrícula. O caminho normalmente inclui:

• Habite-se e averbação da construção na matrícula;
• individualização das matrículas, com uma matrícula própria para cada apartamento;
• AGI e quitação integral da unidade;
• escritura definitiva — a Planik indica cartórios de notas parceiros, que já têm a documentação e a minuta padrão, e você também pode escolher o seu;
• pagamento do ITBI, imposto municipal devido na transmissão;
• registro do título na matrícula, que é o ato que transfere a propriedade.

Essas etapas não precisam acontecer no mesmo dia. É perfeitamente possível estar com as chaves antes de concluir o registro da propriedade.

Guarde o termo de entrega, o laudo de vistoria, o comprovante de quitação e o Manual do Proprietário. Esses documentos serão úteis tanto para a escritura quanto para qualquer questão de garantia.

Como funcionam as garantias do imóvel novo

Um imóvel novo tem garantias, com prazos que variam conforme o sistema e o tipo de ocorrência. O Manual do Proprietário organiza o que vale para cada item da sua unidade.

O ponto de partida importa tanto quanto o prazo: é a conclusão da obra, atestada pelo Habite-se, que inicia a contagem das garantias. Os prazos aplicáveis à sua unidade estão no Manual do Proprietário e no contrato.

Manutenção preventiva mantém a garantia válida

A garantia se mantém com uso adequado e manutenção preventiva comprovada. O plano de manutenção do Manual é o roteiro, e guardar os comprovantes de execução faz parte.

Uso inadequado, substituição de materiais e alterações não autorizadas podem afetar a garantia do sistema alterado.

Se surgir um problema, documente com fotos e descrição, consulte o Manual e acione a construtora responsável pelos canais fornecidos na entrega. Guarde o protocolo e as respostas recebidas.

Antes de reformar ou instalar equipamentos

Consulte as plantas hidráulica e elétrica no Manual e confirme as regras com a administradora do condomínio.

Reformas podem exigir projeto, responsável técnico e autorização do síndico, conforme as regras do condomínio. Isso vale também para ar-condicionado, fechamento de varanda, alteração de paredes e outras intervenções.

O que muda quando o imóvel passa a ser seu no dia a dia

A fase de entrega junta tudo o que apareceu nas etapas anteriores: a planta que você escolheu, o memorial, o acompanhamento de obra, a vistoria e o fluxo financeiro. A diferença é que, agora, esses documentos passam a servir para operar e manter um imóvel real.

O que você recebe não é apenas uma chave: é uma unidade sem uso anterior, um Manual técnico, garantias aplicáveis, uma construtora responsável pela assistência e um condomínio que começa a construir sua própria rotina. Se algum termo ainda soar estranho, o glossário do comprador fecha a série.

Checklist da etapa

• Confirmei a data da AGI e, se não puder comparecer, providenciei procuração ou solicitei a ata à administradora.
• Guardei ata, termo de entrega de chaves, laudo de vistoria e comprovante de quitação.
• Confirmei com a administradora o valor da cota aprovada na AGI e a data da primeira cobrança.
• Verifiquei o lançamento do IPTU da minha unidade e o calendário municipal.
• Fiz o cadastro de moradores e veículos e conferi as ligações de água, energia e gás.
• Li o Manual do Proprietário e anotei o prazo de garantia de cada item.
• Guardei os contatos da assistência técnica da construtora responsável.
• Organizei o plano de manutenção preventiva e passei a guardar os comprovantes.
• Antes de qualquer reforma, apresentei ao síndico o plano com responsável técnico.
• Estou acompanhando escritura definitiva, ITBI e registro do título na matrícula.