Financiamento, FGTS e consórcio: como comparar

O saldo final de um imóvel pode ser pago com recursos próprios, financiamento bancário, FGTS, consórcio contemplado, crédito direto com a Planik ou uma combinação dessas alternativas.

A melhor escolha não depende apenas da menor taxa anunciada. Depende também de quando o dinheiro estará disponível, quais regras precisam ser cumpridas e quanto a operação custará até o fim.

Comece pelo calendário

No imóvel pronto, o crédito é contratado junto com a compra. Na planta, você primeiro atravessa o período de obra, com o saldo corrigido pelo INCC até o Habite-se. O financiamento entra na entrega, no processo chamado de repasse e detalhado na etapa 7 do guia de compra da Planik.

O processo de escolha da instituição e negociação da melhor condição se inicia cerca de seis meses antes da entrega e é finalizado próximo à entrega. A Planik fornece o apoio de uma assessoria indicada para auxiliar com o trâmite. A instituição financeira é escolhida pelo cliente.

Na hora da compra, o ideal é fazer uma análise de crédito para dimensionar a sua faixa de busca. Use os anos de obra para organizar documentos, reduzir dívidas, acompanhar seu cadastro e acumular FGTS. Isso ajuda, mas não garante a aprovação: o banco fará a análise na época da contratação.

Compare as cinco formas de pagamento

As alternativas podem ser combinadas. É possível, por exemplo, usar recursos próprios, aplicar o FGTS quando autorizado e financiar apenas o restante.

Imóveis até R$ 2.250.000 entram no SFH

Imóveis avaliados até R$ 2.250.000,00 podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH, que permite o uso do FGTS e tem teto de custo definido. Acima desse valor, a operação vai para o SFI, com regras próprias de cada banco.

Como esse limite é atualizado de tempos em tempos, confirme a regra vigente com o banco no momento da contratação.

No financiamento, compare o CET

O Custo Efetivo Total reúne juros, tarifas, tributos e seguros. Duas propostas com taxa parecida podem ter CETs diferentes e resultar em valores totais bem distintos.

Peça a proposta por escrito e compare, com o mesmo valor e prazo:

• parcela inicial;
• evolução das parcelas;
• CET, com demonstrativo em reais;
• total pago ao final;
• custo mensal dos seguros MIP, de morte e invalidez, e DFI, de danos ao imóvel, que entram na prestação;
• possibilidade e custo de amortização antecipada ou portabilidade.

SAC e Price são sistemas de amortização diferentes. No SAC, as prestações tendem a diminuir ao longo do tempo. Na Price, a estrutura parte de parcelas mais uniformes. Nenhum é sempre melhor: a resposta aparece na proposta completa.

Quando o FGTS pode ser usado

O uso do FGTS depende de requisitos relacionados ao trabalhador, ao imóvel e à operação. Em geral, pedem tempo de trabalho sob o regime do FGTS, nenhum financiamento ativo no SFH e nenhum imóvel residencial no município. Como as regras e os limites podem mudar, confirme sua elegibilidade na época da contratação.

Para uma unidade Planik ainda em obra, o FGTS não paga as parcelas da construção. Ele pode ser usado depois do Habite-se e da individualização das matrículas — e o período de obra é justamente o tempo de acumular saldo.

Consórcio: sem juros, mas com prazo e custos próprios

O consórcio não cobra juros como um financiamento tradicional, mas tem taxa de administração, possível fundo de reserva e atualização do crédito.

Para quitar uma unidade Planik, a carta precisa estar contemplada. Se a contemplação ainda depender de sorteio ou lance quando a entrega se aproximar, tenha outra forma de pagamento preparada.

Financiamento direto com a Planik

Em alguns casos, a Planik faz o financiamento direto, em até 15 anos, por alienação fiduciária. A operação está sujeita a análise de crédito e às condições disponíveis para a unidade, e é formalizada por escritura pública, com custos de cartório por conta do cliente.

Solicite prazo, taxa, índice de correção e custo total antes de comparar com as propostas bancárias.

Chegue à entrega com a quitação organizada

A quitação integral é condição para receber as chaves. Organizar o crédito com antecedência evita atrasar a mudança.

Além do saldo, reserve recursos para ITBI, escritura, registro e, após a entrega do empreendimento, condomínio e IPTU. Parte desses custos pode ser financiada pela instituição financeira. A etapa 2 do guia de compra da Planik detalha os custos além do preço e a etapa 12 explica o que começa com a entrega. Se você ainda está dimensionando o orçamento, comece pela etapa 1; para conferir as cláusulas financeiras do contrato, veja a etapa 9.

Checklist da etapa

• Defini quanto pretendo pagar com recursos próprios e quanto precisarei financiar.
• Fiz uma análise de crédito para dimensionar minha faixa de busca.
• Descobri se a minha operação cabe no SFH ou vai para o SFI.
• Pedi o CET e o demonstrativo completo, em reais, de cada proposta.
• Confirmei quanto custam por mês as apólices MIP e DFI.
• Comparei SAC e Price com o mesmo valor e prazo.
• Confirmei se posso usar o FGTS.
• Se escolhi consórcio, confirmei se a carta estará contemplada e preparei um plano alternativo.
• Pedi as condições do financiamento direto com a Planik, se aplicável.
• Estou usando o período de obra para organizar renda, documentos e cadastro.
• Reservei valores para transmissão, cartório, condomínio e IPTU.