Os custos além do preço do imóvel

Comprar um imóvel também envolve custos de transmissão, financiamento e despesas para colocar a casa em funcionamento.

Em um imóvel pronto, esses custos entram de uma vez. Em um imóvel na planta, eles se distribuem ao longo da obra e da entrega. Se você ainda não definiu o teto do orçamento, comece pela etapa 1 do guia de compra da Planik, sobre quanto dá para gastar em um imóvel.

Em vez de usar uma porcentagem, monte um calendário

Uma estimativa mais segura começa assim:

A etapa 3 do guia de compra da Planik compara as modalidades lado a lado, inclusive pelo calendário do desembolso.

Preço do imóvel

O quadro-resumo do Compromisso de Compra e Venda reúne preço total, entrada, corretagem, parcelas, índices de correção, juros e prazos.

A corretagem, quando for paga pelo comprador, deve aparecer de forma clara e separada do preço. Compare a proposta comercial com o contrato e confirme quem recebe cada valor — a etapa 9 do guia de compra da Planik detalha o que conferir antes de assinar.

Durante a obra, reserve espaço para o INCC

Como é praxe de mercado, na Planik o saldo é corrigido pelo INCC até a emissão do Habite-se. Isso significa que as parcelas podem mudar ao longo da construção.

O INCC é correção monetária, não juro. Ele acompanha o custo de construir — material e mão de obra —, que é exatamente o que o seu dinheiro está comprando enquanto o prédio sobe. Nessa fase não há juros.

Depois do Habite-se, o contrato entra em outra fase: com a entrega você quita o imóvel ou contrata o financiamento com a instituição financeira de sua preferência e passa a pagar as parcelas já morando no imóvel. Em alguns casos, a Planik faz o financiamento direto em até 15 anos. O valor atualizado da sua unidade está no Extrato Financeiro do Portal do Cliente, como mostra a etapa 7 do guia de compra da Planik.

Durante a obra, quem comprou uma unidade Planik na planta ou em construção não paga condomínio nem IPTU. Esses custos começam com a entrega do empreendimento, marcada pela AGI, a primeira assembleia do prédio, que instala o condomínio e aprova suas despesas iniciais.

Perto da entrega, entram os custos do crédito

Se você financiar o saldo, compare as propostas pelo Custo Efetivo Total, o CET. Ele reúne juros, tarifas, tributos e seguros, e mostra o custo real do financiamento melhor do que a taxa anunciada isoladamente.

Peça também o custo mensal dos dois seguros obrigatórios do financiamento habitacional: o MIP, que cobre morte e invalidez do comprador, e o DFI, que cobre danos ao imóvel. Eles entram na prestação todos os meses.

O processo de financiamento se inicia cerca de seis meses antes da entrega e é finalizado próximo a ela. O cliente pode usar a assessoria e os correspondentes indicados pela Planik ou conduzir o processo diretamente com o banco que escolher.

FGTS e consórcio também seguem o calendário da obra. O FGTS só pode ser usado depois do Habite-se e da individualização das matrículas, se o comprador cumprir as regras do fundo. O consórcio precisa estar contemplado e também depende desses marcos. A etapa 8 do guia de compra da Planik compara as alternativas.

ITBI, escritura e registro: cada um tem uma função

O ITBI é o imposto municipal ligado à transmissão do imóvel. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%, mas a base de cálculo, eventuais reduções e os prazos devem ser confirmados no serviço oficial da Prefeitura.

A escritura formaliza a transmissão. O registro leva esse título à matrícula e transfere a propriedade. Portanto, escritura e registro não são a mesma coisa.

Vale conhecer um desconto que muita gente não pede: na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos de cartório são reduzidos em 50%. Confirme com o cartório antes da assinatura.

Depois das chaves, o orçamento muda de natureza

Com o imóvel entregue, entram condomínio, IPTU, contas de consumo, mudança, móveis, marcenaria e eventuais adequações. Antes de reformar, consulte o Manual do Proprietário e as regras do condomínio, como explica a etapa 12 do guia de compra da Planik, sobre a entrega e as garantias do imóvel novo.

Se os planos mudarem

É possível revender a unidade durante a obra por cessão de direitos, nas condições descritas no quadro-resumo e no Compromisso de Compra e Venda.

Checklist da etapa

• Li o quadro-resumo e identifiquei corretagem, parcelas, índices e juros.
• Confirmei por escrito qual índice corrige o saldo em cada fase.
• Separei uma reserva para ITBI, escritura e registro.
• Vou confirmar os valores de ITBI e cartório perto da transmissão, inclusive o desconto de 50% nos emolumentos da primeira aquisição financiada pelo SFH.
• Se pretendo financiar, vou comparar propostas pelo CET e pedir o custo mensal de MIP e DFI.
• Confirmei quando começam condomínio e IPTU no meu caso.
• Reservei recursos para mudança, móveis, primeiras cotas condominiais e eventuais adequações.
• Li as regras de cessão de direitos.