Quanto você pode gastar em um imóvel

Antes de procurar um apartamento, é preciso organizar as finanças: quanto tem disponível, quanto consegue disponibilizar da renda durante a obra e a capacidade de assumir financiamento.

Na compra de um imóvel na planta, o preço não é pago todo de uma vez. O desembolso costuma ser dividido ao longo da obra, conforme o contrato da unidade. Por isso, a pergunta mais útil não é apenas “quanto custa este apartamento?”, mas “como esse valor entra no meu orçamento ao longo do tempo?”. Se algum termo soar estranho pelo caminho, o glossário do comprador explica cada um deles.

Comece pelo motivo da compra

Se o imóvel é para morar, pense na rotina que ele precisa atender: tamanho da família, deslocamentos, trabalho em casa, conforto e data desejada para a mudança. A etapa 4 do guia de compra da Planik mostra como avaliar a localização a partir da sua rotina.

Se é para investir, o objetivo muda. É preciso pensar em potencial de locação, liquidez e valorização da região.

Em qualquer caso, responda primeiro:

• Quanto tenho disponível sem usar minha reserva de emergência?
• Quanto consigo pagar por mês?
• O prazo de obra me atende?
• Como pretendo quitar o saldo que ficará para a conclusão da obra?

Essa última pergunta é fundamental. Avaliar sua capacidade de financiamento dá a dimensão do imóvel que pode adquirir, para o seu sonho caber no seu bolso.

Faça a conta por etapas

O custo total da compra não chega no mesmo dia. Separe o orçamento em quatro momentos:

Para unidades Planik compradas na planta ou durante a construção, condomínio e IPTU não são cobrados durante a obra. Eles começam após a entrega do empreendimento, marcada pela AGI (Assembleia Geral de Instalação) — na prática, a primeira assembleia do prédio, quando o condomínio começa oficialmente a funcionar. A etapa 12 do guia de compra da Planik explica o que muda a partir da entrega.

O ITBI, a escritura e o registro aparecem quando ocorre a transmissão do imóvel. Em São Paulo, a regra geral do ITBI é de 3%. Hipóteses especiais e o procedimento devem ser conferidos no serviço oficial da Prefeitura quando a operação estiver próxima. A etapa 2 do guia de compra da Planik detalha os custos além do preço do imóvel.

A parcela durante a obra sofre correção monetária

Como é praxe de mercado, na Planik os valores a vencer são corrigidos pelo INCC até a emissão do Habite-se.

O INCC é correção monetária, não juro. Ele acompanha o custo de construir — material e mão de obra —, que é exatamente o que o seu dinheiro está comprando enquanto o prédio sobe. A função é preservar o valor real do que foi contratado ao longo do tempo. Nessa fase você não paga juros.

Depois do Habite-se, o contrato entra em outra fase: com a entrega você quita o imóvel ou contrata o financiamento com a instituição financeira de sua preferência e passa a pagar as parcelas já morando no imóvel. Em alguns casos, a Planik faz o financiamento direto em até 15 anos.

Na Planik, você acompanha o valor atualizado do imóvel, os pagamentos realizados e os próximos vencimentos no Extrato Financeiro do Portal do Cliente, como mostra a etapa 7 do guia de compra da Planik, sobre o pagamento durante a obra.

Planeje agora como quitar o saldo na entrega

O saldo que restar pode ser pago de uma única forma ou por uma combinação de alternativas:

• recursos próprios;
• financiamento bancário, no processo chamado de repasse;
• FGTS, depois do Habite-se e da individualização das matrículas, desde que você atenda às regras;
• consórcio com carta já contemplada, também depois do Habite-se e da individualização;
• financiamento direto com a Planik por alienação fiduciária, em até 15 anos, sujeito a análise de crédito e às condições informadas para a operação.

Não é preciso decidir o banco no momento da compra. O processo de escolha da instituição e negociação da melhor condição se inicia cerca de seis meses antes da entrega. A Planik fornece o apoio de uma assessoria indicada para auxiliar com todo o trâmite, que pode ser burocrático. A escolha da instituição é do cliente. A etapa 8 do guia de compra da Planik compara financiamento, FGTS e consórcio lado a lado.

Na hora de fazer a compra, o ideal é fazer uma análise de crédito, que ajuda a definir sua faixa de busca, mas não garante a aprovação futura. Use o período de obra para manter documentos e renda organizados, reduzir dívidas e acumular FGTS.

Quanto da renda dá para comprometer

Não existe percentual único válido para todos. Como referência de mercado, os financiamentos habitacionais costumam limitar o encargo mensal a cerca de 30% da renda bruta, e cada banco aplica critérios próprios.

Trate isso como ordem de grandeza. O limite aprovado pelo banco não precisa ser o limite saudável para a sua vida financeira, que ainda precisa comportar despesas fixas, reserva de emergência e o reajuste da parcela.

Onde está o preço a ser pago

Aprovado o fluxo negociado, é gerado o contrato de compra. No quadro-resumo estão dispostos o preço, a entrada, as parcelas, a corretagem, os índices, os juros e os prazos, conforme negociado. É a página para conferir antes de assinar — a etapa 9 do guia de compra da Planik mostra o que olhar em cada documento.

Não esqueça de prever o que não faz parte do preço do imóvel: transmissão, cartório, mudança, mobiliário e despesas mensais. Parte desses custos pode ser financiada pela instituição financeira na entrega. Se ainda estiver decidindo entre comprar na planta ou pronto, a etapa 3 do guia de compra da Planik compara as modalidades pelo calendário do desembolso.

Checklist da etapa

• Defini se a compra é para morar, investir ou atender aos dois objetivos.
• Somei o valor disponível hoje e o que consigo destinar por mês até a entrega.
• Mantive uma reserva de emergência fora da compra.
• Considerei a correção pelo INCC durante a obra e o financiamento após o Habite-se.
• Separei os custos da compra, da conclusão, da transmissão e do pós-chaves.
• Escolhi uma rota provável para quitar o saldo final e conferi as condições de cada uma.
• Fiz simulações de financiamento sem tratá-las como aprovação garantida.
• Li o quadro-resumo do contrato e conferi valores, índices, prazos e o número do registro da incorporação.