HIS e HMP: o que o investidor precisa saber antes de comprar

O que significam HIS 2 e HMP

HIS é Habitação de Interesse Social, e a faixa usada nos empreendimentos da Planik é sempre a HIS 2, de famílias com até seis salários mínimos. HMP é Habitação de Mercado Popular, de até dez salários. São categorias criadas pela prefeitura de São Paulo para colocar moradia acessível perto de metrô e de emprego, em vez de empurrar quem ganha menos para a periferia.

O acordo funciona assim: a incorporadora ganha incentivos para construir e, em troca, destina parte dos apartamentos ao programa, com preço de venda limitado e regras de ocupação.

Para quem investe, o resultado prático é este: um apartamento que custa menos, no mesmo endereço, e com um público de inquilinos definido.

Quem pode comprar

Qualquer pessoa, respeitado o preço máximo da categoria. Não existe exigência de renda para adquirir a unidade, inclusive para quem já tem outros imóveis.

O que existe é uma regra de uso: quem não se enquadra na faixa de renda não pode ocupar o apartamento. Compra para alugar a uma família da faixa ou para revender.

Na prática, é esse detalhe que separa a compra para morar da compra para investir — e é a primeira coisa a confirmar com a equipe de vendas antes da proposta.

Quem pode alugar

Famílias com renda dentro da faixa da categoria, para morar. O contrato é o residencial comum — do contrato longo à estadia mobiliada de alguns meses —, e o aluguel fica limitado a 30% da renda-limite da faixa.

A locação pode ser feita por você, por uma imobiliária ou por plataformas de aluguel residencial como a QuintoAndar. O que precisa ficar documentado é a renda do inquilino: essa comprovação faz parte do processo e continua sendo responsabilidade do proprietário, mesmo quando um terceiro administra.

O que acontece durante os dez anos

Durante o prazo, a unidade fica reservada ao público da categoria — na venda e na locação. Essa regra fica registrada na matrícula do imóvel, o documento do cartório que conta a história daquele apartamento, e por isso ela acompanha a unidade mesmo se o dono mudar.

O marco de contagem consta nos documentos do empreendimento e na matrícula. Confirme qual é o da sua unidade antes de montar qualquer projeção de prazo.

Passados os dez anos, acabam o limite de renda do inquilino e o teto do aluguel. O apartamento passa a poder ser alugado pelo preço de mercado, num endereço que a essa altura já amadureceu. Para quem comprou por um preço limitado dentro de um empreendimento de alta qualidade e boa localização, é justamente aí que mora a possibilidade de valorização.

Curta temporada: o que vale

Enquanto o programa está valendo, não há hospedagem por diária em HIS 2 e HMP. Airbnb, Booking e similares estão fora, e também não dá para ceder o apartamento a quem está acima da faixa.

Depois do prazo de dez anos, hospedagem por diária depende de duas coisas: a regra municipal em vigor naquele momento e o que a convenção do condomínio permitir. Não é automático, e não deve entrar na conta de quem compra hoje.

Se o seu plano é curta temporada desde o começo, o caminho é outra unidade — as livres e as de serviços de moradia. Por isso vale procurar o NIK que mais se adequa aos seus planos.

Valores de referência para 2026

As faixas acompanham o salário mínimo e são atualizadas todo ano. Estes são os limites de 2026 para as duas categorias que aparecem nos empreendimentos da Planik:

O teto do aluguel corresponde a 30% da renda-limite de cada faixa. HMP é a categoria mais comum nos empreendimentos compactos e a que atinge o público mais amplo: famílias de até dez salários mínimos, que são a maior parte de quem procura apartamento para alugar perto do metrô em São Paulo.

Por que alguém escolhe um HIS 2 ou HMP para investir

Pelo preço de entrada e pela facilidade de alugar.

Você compra por um valor limitado num prédio em que os apartamentos livres custam mais, e aluga para o público mais numeroso da cidade. Vacância baixa, operação simples, contrato longo: é o investimento de quem quer renda sem virar operador de hospedagem.

O que você não vai ter é a receita da diária, que é a modalidade de maior retorno potencial. A troca é essa: entra mais barato e opera menos, em troca de um teto de aluguel e de um público definido — com a perspectiva de, passados os dez anos, ficar com um apartamento sem limite de renda nem teto de aluguel num endereço consolidado.

Como identificar a categoria da unidade

Nos empreendimentos compactos recentes, três tipos de apartamento convivem no mesmo prédio:

Studio livre. Sem restrição de renda para comprar, morar ou alugar. Aceita contrato longo, estadia mobiliada e, onde o condomínio permite, curta temporada. Nos NIK, permite.

Unidade de serviços de moradia (NR). Classificação não residencial, ainda que o desenho seja o de um studio. É a unidade pensada para hospedagem e estadias curtas. O NIK Faria Lima tem 58; o NIK Estilo Paulista, 44.

Unidade HIS 2 ou HMP. Preço limitado, aluguel residencial para famílias na faixa, sem hospedagem por diária. O NIK Faria Lima tem 61 studios HMP de 24 m². O NIK Estilo Paulista tem 38. O NIK Vila Mariana é todo HIS 2 e HMP. O NIK Frei Caneca mistura unidades livres, HIS 2 e HMP.

A metragem não conta essa parte da história: dois apartamentos de 24 m² no mesmo andar podem ter futuros completamente diferentes.

Como a Planik trata isso

A equipe informa a categoria de cada apartamento disponível antes da proposta, e orienta sobre o que cabe em cada uma.

Nas unidades livres e de serviços de moradia, você pode contratar a entrega do apartamento montado e decorado e a gestão da locação pela Charlie, maior operadora de locação por curta temporada do país, em longa ou curta estadia — ou fazer por conta própria, ou levar a sua própria operadora. A liberdade é total.

Os prédios da linha NIK são concebidos desde o projeto para receber locação por curta temporada, e a convenção condominial já nasce prevendo esse uso — é o que o mercado chama de airbnb ready. A possibilidade existe no prédio; é o tipo da sua unidade que define se você pode usá-la.

A exceção são as unidades HIS 2 e HMP: nelas a locação é residencial, com a família dentro da faixa, feita por você ou por uma imobiliária.