Quanto rende um studio: como ler um estudo de rentabilidade

Tudo começa em dois números

Diária média é quanto o hóspede paga por noite ao longo do ano — não o preço do réveillon, nem o de uma terça-feira de fevereiro. Ocupação é a fatia das noites do mês em que o apartamento está alugado.

Multiplique um pelo outro e você tem a receita bruta. Um studio a R$ 310 com 85% de ocupação fatura cerca de R$ 7.900 num mês de 30 dias. É desse valor que sai todo o resto.

Essas premissas não são chute. Os estudos dos NIK partem da hotelaria instalada ao redor de cada empreendimento — quantos quartos de hotel existem na região e quanto eles cobram — e dos anúncios ativos nas principais plataformas de locação, como o Airbnb. Perto do NIK Faria Lima são 1.600 unidades hoteleiras com diária média de R$ 548. Na região da Frei Caneca, 448 unidades a R$ 346. O studio mobiliado se apresenta como uma alternativa de custo inferior ao hotel, e ganha pela conveniência e pelo espaço.

Quando você olhar um estudo, comece por aí: a diária proposta é compatível com o que a região já cobra? A ocupação é parecida com a dos hotéis do bairro? Se as duas respostas forem sim, o resto da conta merece confiança.

O que sai da receita todo mês

Da receita bruta saem, em geral, seis a oito linhas de despesa. As duas maiores são percentuais e só existem quando há receita: a comissão das plataformas de anúncio e a remuneração da operadora — como referência de mercado, cerca de 18% da receita bruta na curta temporada e 15% na longa estadia, com limpeza inclusa.

As outras são fixas ou quase: condomínio, IPTU, internet, contas de consumo (na temporada, quem paga é o proprietário), manutenção e reposição.

O que sobra é a receita líquida mensal: o dinheiro que efetivamente chega até você, antes do imposto de renda.

NOI: o resultado da operação

NOI vem de net operating income, o resultado operacional líquido. É a receita líquida vista no ano, e aparece de duas formas:

• Em reais por metro quadrado, útil para comparar unidades de tamanhos diferentes no mesmo prédio.
• Em percentual sobre o valor da unidade, útil para comparar com outros investimentos.

As duas medem a mesma coisa em réguas diferentes: a rentabilidade do seu investimento.

Cenário conservador, base e positivo

Uma projeção séria não entrega um número só, porque o resultado real vai variar. Ela mostra uma faixa, e cada ponta tem uma função.

O cenário conservador trabalha com diária e ocupação abaixo do que a região pratica. Serve para o investidor enxergar algo próximo do piso e responder à pergunta que importa: se der errado, ainda fecha?

O cenário base é o de maior probabilidade, construído sobre o histórico de diária e ocupação do bairro. É dele que saem todos os números deste artigo.

O cenário positivo mostra até onde a operação pode ir quando o mercado ajuda — alta temporada cheia, evento grande na cidade, precificação bem-feita. Serve para dimensionar o potencial, não para planejar em cima.

A regra é simples: decida pelo base. Se a conta fecha nele, o positivo é bônus. Se só fecha no positivo, a conta não fecha.

Os números dos quatro NIK

A tabela reúne o cenário base dos estudos da Charlie para studios de 22 a 25 m². A receita líquida já desconta plataformas, gestão, IPTU e contas de consumo.

A régua da tabela é a mesma para os quatro: reais por metro quadrado por mês. Os estudos do NIK Estilo Paulista e do NIK Paradiso também trazem o resultado na outra régua, em percentual sobre o valor da unidade: 11,1% e 8,4% ao ano no cenário base, e 15,5% e 12,2% no positivo.

No cenário positivo, as mesmas unidades sobem para algo entre R$ 5.500 e R$ 6.200 líquidos por mês, com diárias de R$ 340 a R$ 390 e ocupação de 85% a 97,5%.

O estudo do NIK Faria Lima ainda traz uma comparação interessante, porque inclui unidades maiores. O apartamento de um dormitório de 42,78 m² projeta R$ 5.660 líquidos no cenário base, e o de dois dormitórios de 61,50 m², R$ 7.820. Em valor absoluto, ganham do studio. Em NOI por metro quadrado, perdem: R$ 132 e R$ 127, contra R$ 179 do studio de 24 m².

Essa é a lição que vale para qualquer bairro: o studio rende mais por metro quadrado, a unidade maior rende mais em valor absoluto. Qual dos dois interessa depende de quanto você tem para investir e do que quer fazer com o resultado.

Todos esses números são projeções da Charlie, empresa terceira especializada, feitas com base em dados históricos. Não há garantia de rentabilidade ou de locação pela Planik, e os resultados reais variam conforme mercado, demanda, sazonalidade e concorrência.

A metade que o estudo não mostra: a valorização

Um estudo de rentabilidade mede a operação — quanto o apartamento produz por mês enquanto você o mantém alugado. Ele não mede o segundo retorno do imóvel, que é a valorização: a diferença entre o que você pagou e o que o apartamento vale quando você decide vender.

Em São Paulo, os preços de venda subiram 3,81% em doze meses até junho de 2026, com o metro quadrado médio na casa dos R$ 12 mil. Três forças sustentam esse movimento nos bairros centrais, e nenhuma delas dá sinal de virar: terreno bom ficou escasso, o custo de construir sobe todo ano e a demanda por morar perto do trabalho e do metrô só cresceu.

Para quem compra na planta, há ainda o intervalo entre o preço de lançamento e o preço do pronto, no mesmo endereço, alguns anos depois. Não é garantia — é o comportamento que o mercado vem mostrando em produto bem localizado.

Duas observações práticas. A valorização não paga conta nenhuma no mês: ela vive no patrimônio e só vira dinheiro na venda. E, quando vira, o ganho tem regras próprias de imposto, que vale conferir com o seu contador antes de decidir a hora de vender.

O que interessa para a decisão é somar as duas coisas. A renda você vê no estudo; a valorização, no histórico do bairro e na qualidade do que você comprou.

O que esses números significam com a Selic a 13,75%

É a conta que todo investidor faz mentalmente, então vale fazer em voz alta.

Um resultado líquido de 8,4% a 11,1% ao ano parece perder para uma Selic de 13,75%. Mas as duas medidas não estão no mesmo plano, e três ajustes mudam a comparação.

O imóvel valoriza por cima da renda. São os 3,81% em doze meses da seção anterior, que não aparecem no rendimento mensal e precisam ser somados.

O imposto morde diferente. Desde 2026, rendimento tributável de até R$ 5.000 por mês é isento de imposto de renda — faixa em que cabe boa parte dos aluguéis de studio. Na renda fixa, o ganho paga de 15% a 22,5%, sempre.

A Selic de hoje não é a de amanhã. A taxa caiu para 13,75% em setembro de 2026, no quinto corte consecutivo, e as projeções de mercado apontam para a casa de 9%. Quem aplica hoje acompanha a queda; quem aluga tem contrato reajustado e diária que segue o mercado.

Somando renda e valorização, um studio bem operado projeta algo entre 12% e 15% ao ano no cenário base dos estudos — e com a vantagem de ser um ativo real. Não é uma promessa: é o que as premissas daqueles estudos produzem se o mercado se comportar como se comportou. A comparação com a renda fixa depende do perfil de cada investidor, e a liquidez continua do outro lado; o que a conta mostra é que o imóvel bem operado não entra nela em desvantagem.

Cinco perguntas para fazer a qualquer estudo

1. A diária bate com a região? Compare com hotéis e com anúncios ativos por perto.
2. A ocupação é realista? Acima de 90% no cenário base é otimismo.
3. O que está descontado? Plataforma, gestão, condomínio, IPTU, consumo e manutenção precisam estar na conta.
4. O que não está? Quase sempre faltam o custo de mobiliar e o imposto de renda. Os dois são seus.
5. Vale para a minha unidade? Diária e condomínio mudam de planta para planta, e estudos não se aplicam a unidades HIS 2 e HMP, que não fazem temporada.

Com as respostas na mão, some ao preço da unidade o custo de deixá-la pronta e compare com o resultado projetado. É essa divisão — resultado sobre o total investido — que diz se o negócio é bom. O passo a passo está em Custos, impostos e vacância.