Custos, impostos e vacância: a conta completa de um studio alugado

Quem paga o quê em cada modalidade

Esta é a primeira coisa a entender, porque muda o tamanho da conta antes de qualquer número.

A leitura é direta: quanto mais serviço embutido no aluguel, maior a receita e maior a lista de despesas do proprietário. O contrato tradicional entrega menos por mês, mas com a conta mais enxuta; a temporada entrega mais, com a operação inteira do seu lado.

Duas linhas existem em qualquer uma das três: a manutenção da unidade e o imposto de renda.

A conta na curta temporada, linha por linha

É a modalidade de conta mais longa, e por isso vale ver um caso inteiro. O estudo do NIK Faria Lima, preparado pela Charlie, maior operadora de locação por curta temporada do país, detalha as despesas de um studio de 24 m² no cenário base:

Com diária de R$ 310 e ocupação de 85%, a receita bruta fica perto de R$ 7.900 e sobram R$ 4.348 líquidos. É uma estimativa da Charlie para aquele empreendimento, sem garantia de rentabilidade pela Planik — mas a estrutura da conta vale para qualquer studio.

Duas leituras importam mais do que os valores.

As despesas percentuais — plataformas e gestão — só existem quando entra dinheiro. Mês fraco, comissão menor.

As fixas existem sempre. Condomínio, IPTU e internet chegam mesmo no mês em que ninguém se hospedou. São elas que transformam vacância em prejuízo.

A conta no contrato tradicional

Aqui a planilha cabe em três linhas. Você recebe o aluguel, desconta a comissão da imobiliária quando há uma, e reserva algo para a manutenção da unidade. Condomínio, IPTU e contas de consumo são do inquilino, e é por isso que a fatia de despesas é bem menor — em troca de uma receita mensal menor.

A vacância entra de outro jeito: não é o dia vazio, é o intervalo entre um contrato e outro. E, nesse intervalo, o condomínio e o IPTU voltam a ser seus.

Na estadia mobiliada de um a doze meses, a conta fica no meio do caminho: o preço inclui os serviços, as despesas fixas são suas, e não há comissão de plataforma de hospedagem.

Vacância: a premissa que manda na conta

Vacância é o tempo em que o apartamento não gera receita. No contrato tradicional, é o intervalo entre um inquilino e outro — às vezes um mês, às vezes três. Na temporada, é o inverso da ocupação: 85% de ocupação significam quatro a cinco noites vazias por mês.

Ela não aparece como linha de despesa, mas é o número que mais mexe no resultado. Por isso a decisão se toma pelo cenário base do estudo, com ocupação conservadora, e não pelo cenário otimista.

E por isso a localização vale tanto: bairro com demanda constante — trabalho, ensino, saúde, metrô — é o que sustenta a ocupação em fevereiro, quando o turismo some e a cidade volta ao trabalho.

O custo que o estudo não mostra

Todo estudo de temporada parte do apartamento pronto para receber alguém. Móveis, eletrodomésticos, enxoval, decoração, TV e fechadura digital são investimento inicial, não despesa mensal. Isso vale para a temporada e para a estadia mobiliada; no contrato tradicional, o inquilino traz os móveis e esse custo não existe.

Quem contrata a entrega do apartamento montado e decorado paga esse valor à parte na compra. Quem monta por conta precisa orçar antes das chaves. De um jeito ou de outro, esse dinheiro entra no total investido — e é sobre o total investido, não só sobre o preço do apartamento, que o retorno deve ser calculado.

Imposto de renda sobre o aluguel

Vale para as três modalidades: o aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável, e a regra é direta.

Quando o inquilino é pessoa física, você mesmo recolhe o imposto todo mês, pelo carnê-leão, até o último dia útil do mês seguinte. Quando quem paga é empresa, pode haver retenção na fonte.

A base de cálculo não é o aluguel cheio: dela saem as despesas que você pagou — IPTU, condomínio e a taxa de administração da imobiliária ou da operadora. Se essas deduções forem menores que o desconto simplificado, vale o simplificado.

Sobre o que restar incide a tabela progressiva. Desde janeiro de 2026, quem tem até R$ 5.000 por mês de rendimento tributável não paga imposto, e há desconto parcial até R$ 7.350. Esse limite considera tudo somado — salário, aluguel e o que mais houver.

Na prática: se o aluguel do studio é a sua única renda tributável e fica na faixa dos estudos dos NIK, você provavelmente estará dentro ou perto da isenção. Se você já tem salário, os dois se somam. Vale confirmar com o seu contador, porque a conta muda conforme o conjunto.

Essa é uma diferença que costuma passar batida na comparação com a renda fixa: o rendimento de CDI paga de 15% a 22,5% de imposto sempre, sem faixa de isenção. Em rendas equivalentes, o aluguel chega mais inteiro ao bolso — o que não elimina a vantagem de liquidez da renda fixa, mas muda a conta do lado do imóvel.

A planilha completa, de cima para baixo

Serve para qualquer modalidade; o que muda é quantas linhas você preenche.

1. Receita bruta: diária × noites ocupadas, ou o aluguel mensal no contrato tradicional.
2. Menos comissões de plataforma e gestão, quando existem.
3. Menos as despesas que são suas naquela modalidade: condomínio, IPTU, internet, consumo e manutenção.
4. = Receita líquida da operação.
5. Menos imposto de renda, conforme a sua situação.
6. = O que chega no seu bolso.
7. Dividido pelo total investido (preço + transmissão + mobília) = o seu retorno anual.

Quando a unidade está numa operação profissional, as linhas 1 a 4 chegam prontas no relatório mensal da operadora, junto com o repasse. Os estudos de rentabilidade entregam até a linha 4. As linhas 5, 6 e 7 dependem de você — e são justamente elas que transformam um estudo bonito numa decisão de compra.